Huurkrant 2023 2Kunt u huurtoeslag krijgen? Jolanda vroeg en kreeg hulp 4 Moeite om de huur te betalen? Bezwaar maken tegen huurverhoging De Huurkrant 2023 is een landelijke uitgave over zelfstandige sociale huurwoningen. Heeft uw woonruimte geen eigen voordeur, huisnummer, toilet of keuken? Dan gelden andere regels. Vraag deze aan uw verhuurder. 2023 maximaal 3,1% mag stijgen. Veluwonen wil graag dat wonen voor iedereen betaalbaar blijft. Daarom verhogen wij de huren in 2023 met maximaal 2,6%. Dit is veel minder dan de prijsstijging van de boodschappen en de energierekening het afgelopen jaar. Wat gebeurt er met uw huur in 2023? Op 1 juli 2023 krijg de meeste huurders van Veluwonen een huuraanpassing. Dit hebben we besproken met de Stichting huurdersbelangen Samen Eén. Besloten is in 2023 de huren aan te passen, maar geen maximale huurverhoging door te voeren. In de brief bij deze krant staat of uw huur aangepast wordt. We hebben voor u op een rij gezet wat er kan gebeuren. Voor de meeste bewoners geldt: uw huur gaat maximaal 2,6% omhoog Veluwonen mag de huur van sociale huurwoningen elk jaar aanpassen. De overheid heeft bepaald dat voor de meeste huurders de huurprijs vanaf 1 juli Voor huurders met een wat hoger inkomen Woningcorporaties mogen aan huurders met een wat hoger inkomen een huurverhoging vragen van maximaal € 100. Veluwonen kiest hier niet voor. Hulp bij geldzorgen Bel of mail ons wanneer u moeite verwacht met het betalen van de huur of financiële problemen heeft. Blijf er vooral niet zelf mee zitten. We begrijpen dat het niet makkelijk is om hulp te vragen. Maar weet dat u niet de enige bent en dat wij er zijn om u te helpen. Hoe eerder u belt, hoe beter het is. Samen zoeken we naar een oplossing. Wij geven ook informatie over (schuld)hulpverlening. Daarnaast wijzen wij huurders de weg naar verschillende instanties die verder helpen. Heeft u moeite om de huur te betalen? Om de boodschappen af te rekenen of de hoge energierekening te betalen? Misschien heeft u recht op extra geld. In 2023 hebben meer mensen namelijk recht op toeslagen en regelingen. Dat is mooi nieuws, maar dan moet u wel weten dat u ervoor in aanmerking komt. Doe de check op www.geldfit.nl. Voor huurders met een laag inkomen en een hogere huur Voor huurders met een laag inkomen kan de huur omlaag gaan. Dit geldt als uw huur hoger is dan € 575,03. Dan gaat op 1 juli 2023 uw huur omlaag naar € 575,03. U krijgt deze eenmalige huurverlaging in de volgende situatie: • U woonde voor 1 maart 2023 in uw huurwoning • U woont alleen en uw inkomen is lager dan € 23.250 per jaar (of € 24.600 als u AOW krijgt) • U woont met 2 of meer personen en uw inkomen is lager dan € 30.270 per jaar (of € 32.730 als u AOW krijgt) U krijgt hierover vanzelf bericht van ons. Heeft u hierover op 1 juni 2023 nog geen bericht gehad van Veluwonen? Maar denkt u dat deze huurverlaging wel voor u geldt en u kunt dat bewijzen? Neem dan contact op met ons op. Lees meer op www.veluwonen.nl. Is een huurverhoging nou echt nodig? De huren zijn onze belangrijkste inkomstenbron. Hiermee onderhouden we ruim 4.000 huizen, bouwen we nieuwe huizen, investeren we in buurten waar het fijn wonen is en maken we huizen duurzamer. De komende 3 jaar maken we huizen die nu nog minder duurzaam zijn, snel energiezuinig. Om dit te blijven doen is een huurverhoging echt nodig. Al begrijpen we dat dit geen leuk nieuws is in deze (economisch) moeilijke tijd. Heeft u recht op gemeentelijke regelingen of toeslagen? Laat geen geld liggen!
2023 Als er iets verandert in uw situatie: geef wijzigingen door Krijgt u huurtoeslag en verandert bijvoorbeeld uw inkomen? Geef wijzigingen door via www.belastingdienst.nl/toeslagen. Of bel met de BelastingTelefoon: 0800 - 05 43. Zo voorkomt u dat u te veel huurtoeslag ontvangt en geld moet terugbetalen. Huurtoeslag loopt automatisch door Ontvangt u al huurtoeslag en blijft u voldoen aan de voorwaarden? Dan loopt de huurtoeslag automatisch door. • Vanaf half december 2022 staat hierover een brief (voorschotbeschikking) van de Belastingdienst voor u klaar op www.belastingdienst.nl/toeslagen. • In de tweede helft van 2023 ontvangt u van de Belastingdienst de afrekening van de huurtoeslag. Hierop staat het definitieve bedrag waarop u in 2022 recht had. Heeft u deze brieven niet ontvangen? Bel dan gratis met de BelastingTelefoon: 0800 - 05 43. Kunt u huurtoeslag krijgen? Wilt u weten hoeveel huurtoeslag u kunt krijgen? Maak dan een proefberekening op www.belastingdienst.nl/toeslagen. Komt uit de proefberekening dat u huurtoeslag krijgt? Vraag deze dan meteen aan. Zoek deze informatie alvast op U bent sneller klaar met de proefberekening als u alvast de volgende papieren erbij pakt: • Uw laatste (voorlopige) aanslag inkomstenbelasting. Doet u geen aangifte? Neem dan uw jaaropgaaf of loonstrook. • Hoeveel u betaalt aan kale huur en hoeveel aan servicekosten. Huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten. Ruim 1,5 miljoen huurders krijgen deze bijdrage elke maand. Heeft u nog geen huurtoeslag? Dan is het slim om te kijken of ook u huurtoeslag kunt krijgen. Maak een proefberekening en u weet het. Hulp nodig bij het aanvragen van huurtoeslag? • Informeer of uw corporatie kan helpen. • Bel gratis de BelastingTelefoon: 0800 - 05 43. • Of ga langs bij een toeslagenservicepunt bij u in de buurt. De adressen vindt u op www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/hip of vraagt u aan de BelastingTelefoon. Maak een proefberekening Zo vraagt u huurtoeslag aan Alle voorwaarden voor huurtoeslag op een rij U vraagt huurtoeslag eenvoudig aan op www.belastingdienst.nl/ toeslagen. • H uurtoeslag over 2023 kunt u tot 1 september 2024 aanvragen. • H uurtoeslag over 2022 kunt u nog aanvragen tot 1 september 2023. 2 • U bent 18 jaar of ouder. • U huurt een zelfstandige woning (met een eigen voordeur, toilet en keuken). • Uw huur is niet hoger dan de maximale huur. Uw leeftijd Maximale huur per maand 18 t/m 22 jaar, zonder kinderen € 452,20 18 t/m 22 jaar, met kinderen € 808,06 23 jaar of ouder € 808,06 • Uw inkomen is niet te hoog. Voor de huurtoeslag is geen vaste inkomensgrens. Hoe hoger uw inkomen is, hoe minder huurtoeslag u krijgt. • U mag niet te veel vermogen hebben, zoals spaargeld. Iedere bewoner mag in 2023 maximaal € 33.748 hebben. Partners mogen samen maximaal € 67.496 hebben. • U en de andere bewoners hebben de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsvergunning. • Iedereen die bij u inwoont, staat bij de gemeente op uw adres ingeschreven.
Jolanda vroeg en kreeg hulp Toen Jolanda vorig jaar de huur niet kon betalen, kreeg ze hulp van haar verhuurder. Ze nam contact op met Yvonne van Eeden, incassomedewerker van wooncorporatie Woonveste in Drunen. Samen zochten ze naar een oplossing. ‘Elke dag ontvang ik mailtjes van huurders die problemen hebben met het betalen van de huur’, vertelt Yvonne. ‘Bijvoorbeeld doordat ze hun baan zijn kwijtgeraakt. Ik mail huurders altijd zo snel mogelijk terug of ik bel ze om een afspraak te maken. Huurders die achterlopen met het betalen van de huur, bezoek ik aan huis. Samen zoeken we naar een oplossing.’ Gedaald inkomen Alleenstaande moeder Jolanda uit Drunen was een van de huurders die contact zocht met Yvonne. Door ziekte was Jolanda’s inkomen flink lager geworden. En omdat haar volwassen zoon nog thuis woonde, kreeg ze bijna geen huurtoeslag. Ook werden de energiekosten hoger en de boodschappen steeds duurder. Het lukte haar niet meer om elke maand de huur van zo’n € 650 te betalen. Yvonne besprak samen met Jolanda de situatie. ‘Yvonne gaf mij 2 maanden uitstel van het betalen van de huur. Dat gaf me de ruimte om een financiële buffer op te bouwen. Ik had daardoor geen slapeloze nachten meer, want dat is het laatste wat je wil.’ Stress wegnemen Yvonne legt uit: ‘Ik kan niet zeggen dat iemand de huur helemaal niet meer hoeft te betalen. Maar ik kan er wel voor zorgen dat iemand geen stress meer heeft over het betalen van de huur.’ Na de betaalpauze maakten Yvonne en Jolanda goede afspraken over het inlopen van de achterstand. Elke maand betaalt Jolanda een deel van het bedrag. Oplossing Jolanda: ‘Veel mensen schamen zich voor schulden. Maar dat is nergens voor nodig. Je kunt er vaak niets aan doen.’ ‘Dat klopt helemaal’, vult Yvonne aan. ‘En heb je een keer een misstap begaan, dan staat dat een goede oplossing niet in de weg. Niet betalen is in ieder geval de verkeerde keuze. Ik adviseer mensen altijd de lopende huur te betalen. En voor de achterstand zoeken we naar een oplossing.’ 3 Tips van Jolanda • Vraag energietoeslag aan bij je gemeente. • Vraag je gemeente of je de gemeentelijke belastingen niet hoeft te betalen. • Laat zien dat je bereid bent om de achterstand weg te werken. Tips van Yvonne • Vraag toeslagen aan op www.belastingdienst.nl/ toeslagen. • Kijk op www.geldfit.nl voor tips en informatie. • Moeite met je administratie? Kijk op www.humanitas.nl/ thuisadministratie. Het huurverhogingsvoorstel Als uw huur omhoog gaat, krijgt u daarover een brief van uw verhuurder. Dit is het huurverhogingsvoorstel. U ontvangt de brief vóór 1 mei. Dus minimaal 2 maanden voordat uw huur omhoog gaat. In deze brief moet het volgende staan: • De kale huur die u nu betaalt en de nieuwe kale huur (zonder servicekosten). • Het percentage of bedrag van de huurverhoging. • De datum waarop de huurverhoging ingaat. • Hoe u bezwaar maakt en wanneer u dat moet doen (zie pagina 4 van deze Huurkrant). Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan moet er bij de brief een verklaring van de Belastingdienst zitten. In die verklaring staat dat het inkomen van u en uw huisgenoten in 2021 hoog genoeg was voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal € 50 of maximaal € 100. Heeft u moeite om de huur te betalen? Vraag uw woningcorporatie om hulp Incassomedewerker Yvonne van Eeden in gesprek met een huurder. Heeft u een laag inkomen of bent u minder gaan verdienen? En is uw huur eigenlijk te hoog voor uw inkomen? Dan heeft u misschien elke maand moeite om de huur te betalen. In sommige gevallen kan uw woningcorporatie u helpen. Of uw woningcorporatie u kan helpen, en hoe, hangt af van uw situatie. Bijvoorbeeld de hoogte van uw huur, het aantal personen in uw huishouden en het inkomen van alle bewoners van uw huis samen. Ook kunnen de regels bij de ene woningcorporatie net iets anders zijn dan bij een andere. Informeer dus bij uw eigen woningcorporatie wat er mogelijk is.
Een andere procedure bij ernstige gebreken Heeft u bij uw verhuurder gemeld dat er in uw huurwoning iets beschadigd of kapot is? En repareert de verhuurder dit gebrek niet binnen 6 weken? Dan kunt u bij de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als er een ernstig gebrek is. In de Gebrekencheck op www.huurcommissie.nl/gebrekencheck kunt u zien wanneer dit het geval is. Heeft u de Huurcommissie gevraagd om de huur te verlagen? Dan mag de verhuurder de huur pas verhogen als de gebreken zijn gerepareerd. 4 Bezwaar maken? Kijk eerst of dat kan Heeft u te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal € 50 of maximaal € 100? Dan kunt u ook in de volgende situaties bezwaar maken: • Uw verhuurder heeft geen verklaring van de Belastingdienst meegestuurd waaruit blijkt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging voor u geldt. Deze verklaring stuurt uw verhuurder mee als uw huishoudinkomen in 2021 hoger was dan € 48.836 (als u alleen woont) of € 56.513 (als u met 2 of meer personen woont). Zonder deze verklaring mag de huur wel maximaal 3,1% omhoog gaan. • Uw huishoudinkomen was in 2021 lager dan € 48.836 (als u alleen woont) of € 56.513 (als u met 2 of meer personen woont). U hoeft geen inkomensgegevens bij uw bezwaar mee te sturen. De verhuurder vraagt dit na bij de Belastingdienst. • Uw huishoudinkomen is in 2022 gedaald. Stuur daarvan een bewijs mee als u bezwaar maakt. Bijvoorbeeld een jaaropgave. • U bent chronisch ziek of gehandicapt. In sommige gevallen kunt u dan bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Heeft u dit eerder al met succes gedaan? Dan moet u toch opnieuw bezwaar maken. U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen de huurverhoging. Wanneer kan dat en hoe moet u dat doen? Wanneer bezwaar maken Zo maakt u bezwaar Bezwaar maken bij inkomensafhankelijke huurverhoging 2023 De meeste verhuurders houden zich bij de jaarlijkse huurverhoging aan alle regels. Bezwaar maken heeft alleen zin in de volgende situaties: • De huurverhoging is meer dan maximaal is toegestaan. Kijk voor alle regels op www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurverhoging. • De huur stijgt door de verhoging boven de maximale huur volgens het puntensysteem. U kunt dit controleren met de Huurprijscheck op www.huurcommissie.nl/huurprijscheck. • Uw verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen. U stuurt (per post of e-mail) een brief aan de verhuurder. Dit moet u doen vóór de ingangsdatum van de huurverhoging. Meestal is die datum 1 juli 2023. Bezwaar gemaakt? Is de verhuurder het niet eens met uw bezwaar en wil deze de huurverhoging toch doorzetten? Dan moet de verhuurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen. De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde huurverhoging redelijk is. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, mag u de oude huur blijven betalen. Het is wel verstandig om het geld van de huurverhoging opzij te zetten. Staat in de uitspraak van de Huurcommissie dat de huurverhoging wel terecht is? Dan moet u alsnog de hogere huur betalen vanaf de ingangsdatum van de huurverhoging (dus met terugwerkende kracht). Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie? Dan kunt u naar de rechter stappen. Ook de verhuurder kan dat doen. Dit moet binnen 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie gebeuren. • U heeft het voorstel te laat ontvangen. Dus minder dan 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat. • In het huurverhogingsvoorstel staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huur. • De Huurcommissie heeft uw huur tijdelijk verlaagd vanwege ernstige gebreken aan uw woning en die gebreken zijn nog niet verholpen. • U betaalt een all-in prijs (kale huur plus bijvoorbeeld servicekosten en de kosten voor gas, water en elektriciteit). De kale huur is dan niet bekend en de verhuurder mag de huur niet verhogen. Bezwaar zonder bezwaarschrift U kunt ook bezwaar maken door uw huurverhoging niet te betalen en geen bezwaarschrift op te sturen. Uw verhuurder moet u dan binnen 3 maanden met een aangetekende brief vragen om alsnog in te stemmen met de huurverhoging. Dit heet de herinneringsbrief. Heeft u de aangetekende herinneringsbrief binnen 3 maanden ontvangen? Dan moet u binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om een uitspraak sturen naar de Huurcommissie. Bij een huurverhoging per 1 juli 2023 is dat dus vóór 1 november 2023. Doet u dit niet? Dan moet u alsnog vanaf 1 juli de huurverhoging betalen. © Aedes vereniging van woningcorporaties en Nestas communicatie Teksten: Aedes vereniging van woningcorporaties Vormgeving: TypoDynamo.nl Druk: Senefelder Misset Doetinchem Foto’s: Yuri Floris, Ingrid Joppe, Olaf Kraak, Corné Sparidaens, Yolanda Visser en Martin Waalboer. De teksten in deze krant zijn een vrije weergave van de officiële regels. Bij geschillen kunnen geen rechten worden ontleend aan deze teksten. De regelingen die in deze krant worden genoemd, kunnen door aanpassing van wet- en regelgeving wijzigen. Niets uit deze uitgave mag worden gebruikt of gepubliceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgevers. Colofon Maakt u geen bezwaar tegen de huurverhoging en betaalt u de hogere huur? Dan gaat de verhuurder ervan uit dat u het met de verhoging eens bent. Let op! Heeft u vragen over de aanpassing van de huur? Of vindt u het lastig het bezwaarformulier in te vullen? We helpen u graag. U kunt ons elke werkdag bellen tussen 8.30 en16.30 uur. Of stuur een e-mail. T (0313) 65 90 23 E welkom@veluwonen.nl Langs komen kan ook. Dit is ons adres: Veluwonen Stuijvenburchstraat 20 6961 DR Eerbeek www.veluwonen.nl HK234
RkJQdWJsaXNoZXIy MTgxOTE=